文 望京博格（转载请注明出处）

一、市场温度与估值

今日温度36.92摄氏度，上证指数又卡在3280左右横盘了，市场各种事情不断，未来走势难以判断。

现在悲观的特别悲观，乐观的也不太乐观！

前几天朋友留言非常有道理，大家可以看看：

“两条斜线将整个温度图分出三个区间。一根曲线川行其中，反复经历着短暂的博收期、无聊的长持期、短暂的广种期。逆境中的定投放款必将是痛苦的，但也是必须要经历的。如果将来有一天曲线回归到白间，我们应当感谢在蓝间的每一次买入。”

最近一周强势的芯片、5G、军工回调了。

之前新能车是持续的热点，最近也没有啥持续的热点了，说明市场处于相对低迷的状态，但是啥时候好起来也不知道。

有时候迷茫的时候就是学习的时候，喜胖去调研自动驾驶了，我继续研究REITs。

二、北京保障房REITs

在深圳、厦门的保障房REITs出来之后，北京的保障房REITs也出来了，博格之前也没有怎么研究保障房政策，主要自己也申请不上，最近相关的REITs出来了，咱们还是要研究一下的。

华夏北京保障房REITs里面包含两个保障房项目文龙家园与熙悦尚郡，博格还专门查看了这两个项目的位置与租金价格：

（1）文龙家园

文龙家园位于西三旗，小区门口就是地铁8号线西小口，大家别看这个地方位于五环外，人家可是在码农圣地“上地”附近，这个房子绝对不愁租的。保障房户型主要就是50-60平米的，按目前价格是52块钱/平米/月，也就说一个50平米的一居室一个月就2500块钱，相比周边房租价格相当于打五折（省到就是赚到）。

（2）熙悦尚郡

熙悦尚郡位于朝阳北路（五环内），距离6号线青年路就几百米，对面还有平房桥公园。很多在北京CBD上班的都住通州、还有住在燕郊的每天上下班至少60分钟以上，如果住在熙悦尚郡在北京CBD上班的话，每天上下班地铁也就是20分钟左右，按目前价格是60块钱/平米/月，50平米的一居室一个月3000块钱。相比周边房租价格相当于打五折。

最近各地都打算把保障房项目REITs化了，这样可以快速收回资金搞新的保障房项目，否则七八亿盖的保障房每年收几千万租金刚够还银行利息的。

那么投资者买了保障房REITs的话每年股息率多少呢？

如果是普通商品房的话，1000万的房子一年也就是收10万多租金，按租售比也就是1%多点，其实大家买房子主要为房产增值。保障房跟商品房不一样，大家买了保障房REITs享受的是收益权，这个房子土地属性不是商品房就没有办法出售的。

保障房REITs估值的时候采用收益法估值。

计算下来北京保障房西三旗的9500块钱每平米，朝阳北路的11500块钱每平米，当然我们没有办法以这样价格买到商品房的。

投资了保障房REITs为了收租，按北京保障房REITs目标募资金额计算，这个REITs股息率是4.1-4.3%，如果REITs上市后价格涨了，这个股息率就会下降，如果上市后价格跌了这个股息率就会提升。

博格也就分析一下REITs带大家涨涨知识，这个REITs的中签率非常低，之前喜胖申购的REITs，申购了20000块钱就中签了200块钱，上市首日涨个20%也就赚40块钱。如果这个REITs溢价了就更不能买了，股息率从4%降低3%了。

PS，大家有条件申请保障房的一定要申请这个，租金优惠力度太大了。

最近一两个月望京博格搞了一个展示账户：

由于博格仓位比较高了，所以最近买基金也少了，基本就是定投恒生科技、恒生医疗。展示账户的价格就是方便刚建仓的投资者参考，目前账户里面盈利最多的就是芯片基金与标普500了。

博格持有的博时标普500指数目前盈利9.38%，最近美国通胀率下来了，相对纳斯达克指数，标普500指数覆盖的行业更广，从目前看全球最值得投资的两个市场就是A股、港股、美股了，有兴趣可以关注博时标普500ETF（513500）以及联接基金（A类050025，C类006075）。

今天就聊到这里，

关注望京博格，投资一路相伴！

风险提示：以上所涉及标的不作推荐，也不构成对任何人的投资建议，股市有风险，入市需谨慎。