各位朋友们大家好，我是$民生加银金融优选混合C(OTCFUND|014041)$ 民生加银金融优选混合的基金经理邓凯成。8月底，监管机构公布了一系列针对房地产行业的政策，其中就包括自今年9月25日起存量首套住房贷款的借款人可向金融机构申请贷款置换。一些投资者朋友好奇存量房贷利率下降对银行板块影响几何，今天为大家分析一二。
2018至2022年初，部分购房者赶上贷款利率高位，按揭贷款利率可能超过5%。随着房贷利率的下调，叠加投资理财的大幅波动，房贷与投资理财之间的收益倒挂，催化了居民提前还贷或置换存量贷款的意愿。可见，贷款利率确实存在优化空间。
央行针对存量房贷利率下调的态度早已有迹可循。央行相关负责人在7月14日就强调了“前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上”。到了8月初，央行称将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月31日，中国人民银行及国家金融监督管理总局正式发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，其中提到：自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
银行以价换量，利率下调对于银行影响或仍可控。从业务层面看，降低房贷利率将会导致息差下降，从而减少银行利息收入，最终影响营收。若从市场层面看，其实也不必过于悲观。各银行在重点关注利率踩在相对高点的购房者的同时，一定会结合所在区域、客户信用资质等进行综合考量。同时，存量按揭贷款利率的下调，有利于缓解客户还贷的压力，相当于银行牺牲价格来换取量的企稳。综合来说，利率下调对银行业绩的影响或依然可控。
经过央行前两次公开表态后，市场对存量按揭利率下调已有一定期待，负面影响或已相对充分的反映在银行股价上。因此，后续政策具体落实后，更接近利空落地，对于板块的负面影响或不必过度担忧。同时，广州近期推出新规，部分楼市将放开限购，打响一线城市第一枪。未来若更多一二线城市限购松动，或有望释放潜在贷款需求，为银行带去更多业务量，从而拉动银行营收。
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