一、 热点事件

       11月22日，据南方日报消息，深圳从次日起下调二套房首付比例，同时扩大了普宅认定范围。

       本次新政的关键调整在于大幅松绑购房杠杆。继831“认房不认贷”政策后，深圳将二套房首付比例从普宅70%、非普宅80%统一下调为40%。值得注意的是，本次深圳在城市层面出台下调首付比例的政策，属于09年以来首次，参照2014-2016年周期，330政策在全国层面下调二套房首付比例，但深圳并未明确跟进，而此次调整距离“认房不认贷”政策出台仅2个月余，将二套房首付比例直接下调了30/40pct，购房杠杆放松力度空前。

       减低普宅认定门槛，扩大税收优惠覆盖面。本次新政将原认定标准里的“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一条件删去，扩大了普宅认定范围。根据深圳市相关政策，普宅和非普宅的税费差异主要体现在1、增值税：普宅满五唯一免征增值税，而非普宅增值税为差价的5%；2、个税：非满五唯一的情况下，普宅的税率为1%，而非普宅的费率为1.5%。因此，普宅认定条件的放宽意味着扩大了税费优惠范围。在14-16年的放松周期，深圳同样删除了普宅认定中关于成交价的条件，我们认为本次全面调整也将为需求端修复加大砝码。

二、热点解读

       深圳楼市持续承压，亟待宽松政策支持。截至11月21日，今年深圳一手房累计成交面积399.3万方，同比-10.3%，在2022年下降17.8%的基础上二次探底。横向对比来看，同期北京、上海、广州的一手房成交面积分别同比-0.1%、+6.5%、+2.8%，深圳市场热度较低表现相对较差，因此出台放宽普宅认定标准并降低二套首付比例等支持性政策正当其时。本次政策能够降低购买二套住房的资金门槛及税费负担，有利于更好地满足刚性和改善性住房需求，在当前楼市低迷的环境下，助力提升市场成交活跃度及信心。

       深圳释放积极信号，北上有望跟进调整。7月24日政治局会议定调后行业政策风口已至，8月底各地政策开始密集落地，当前二三四线城市政策已应出尽出，一线城市中广州已于9月放松外围限购、调整首套商贷最低首付比例为30%，利率下限为LPR-10BP、调整二套商贷最低首付比例为40%，利率下限为LPR+30BP；深圳于9月将首套房贷利率下限由LPR+30BP调至LPR-10BP、将二套房贷利率下限由LPR+60BP调至LPR+30BP。前期一线城市政策力度较小仍具备放松空间，当前政策放松已传导至广州、深圳，预计后续一线城市有望出台放松远郊限购等支持性政策。

       房企融资持续低迷，金融端支持蓄势待发。根据国家统计局，2023年1-10月，房地产开发企业到位资金累计10734亿元，同比-13.8%，降幅较1-9月扩大0.3个百分点。10月单月，房地产开发企业到位资金9278亿元，同比-16.8%，环比-15.3%，今年房企融资仍处困境。10月底中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，央行、住建部等监管部门先后表态落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。2023年11月17日央行、金管总局、证监会三部门联合召开金融机构座谈会议，对各家银行提出“三个不低于”的要求（各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速），并提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人房贷办法等。11月20日市场消息称监管机构正起草涉及50家中资房企的融资白名单，在列房企将获得信货、债权和股权融资等多方面支持，覆盖范围包含国企、民企甚至出险房企。继2022年11月“三箭齐发”后，近期房企在融资端再次迎来重大政策利好，随着后续金融支持落地，预计房企融资环境将边际改善，一定程度上能够缓解当前房企紧张的现金流状况。 

三、投资机会分析

       需求端政策力度超预期，基本面仍未走出弱复苏通道。2023年初需求较强，但复苏持续时间较短，Q2起市场迅速降温，商品房销售面积回落至11-12年水平，销售金额不及16年水平。7月政治局会议首次定调房地产市场供求关系发生重大变化，8月底以来需求端“认房不认贷”+降首付+降二套房贷利率等政策组合超预期，一线城市纳入政策工具箱，二线及以下城市逐步解除限购。强刺激下核心城市新房市场短暂回暖，但持续性仍有所不足，10月百城商品住宅成交面积/金额同比增速分别为-22.0%/-18.0%，维持较弱水平。二手房成交虽好于新房，但新政后市场呈现“以价换量”趋势，核心城市挂牌量高企，加剧房价下行压力。不同能级城市间销售分化程度有所收敛，一线城市也面临量价压力。土地市场延续低迷，300城土拍成交同比降幅走阔，房企拿地进一步收缩、聚焦。总体来看基本面仍未走出弱复苏通道。

       房企经营延续分化态势，近期融资端支持政策有所发力。尽管下半年来需求端政策密集发力，累计宽松力度或基本追平2014-2015年，但从实际效果来看低于预期。百强房企整体销售表现弱于行业，企业间表现仍有分化，央国企的领先幅度有所收窄。销售走弱、融资不畅以及保交楼等压力冲击部分房企现金流，违约风险蔓延至头部民企和混合所有制企业。近期房企融资密集频获政策表态支持，关注融资端政策的支持范围及力度。

       城中村改造和保障房建设有望成为重要抓手，预测2024年行业主要指标前低后高，全年降幅收窄。城中村改造有利于提升核心城市中长期优质供给，一定程度上或加大信用投放，并推动形成实物投资量。我们测算21个超大特大城市待改造城中村建面积3.1亿方，以改造周期10年左右测算可拉动年化投资额3440亿、年化商品房销售额2145亿。保障性住房建设全面提速，“市场+保障”双轨制目标下配售型保障房或成为发力点，我们预计保障房建设推进或快于城中村改造，估算24-25年乐观情形下年化筹建规模或达500万套，年化拉动投资0.9-1.5万亿左右。预计2024年行业主要指标前低后高，剔除统计局基数调整因素后全年降幅收窄，预测销售面积/销售金额/新开工面积/投资完成额分别同比-8.2%/-8.4%/-0.3%/-6.6%。

       尽管当前基本面复苏维持弱势，但仍存在结构性机会：一线城市需求端政策仍有优化空间，同时核心城市改善性需求具备一定支撑。近期融资端支持政策发力，此前稳健经营的混合所有制企业和高评级民企或将受益于融资环境的边际改善，若能穿越本轮周期则有望在低谷后获得更大的基本面和估值修复弹性，而在高能级城市稳定拿地、土储质量优、产品力突出的房企具备属性。城中村改造+保障房建设提速，看好具备资源优势以及改造、运营、片区统筹等经验和能力的地方国企以“企业所能”解决“政府所需”，巩固区域深耕优势并获得市占率提升。此外，建议关注出险企业化债思路和债务重组进程，并购重组的深度参与者或在行业供给侧结构性改革的过程中受益。建议关注房地产ETF基金（515060.SH）及其联接基金（008088/008089）投资机会。 

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