这两天，沉闷已久的房地产板块频频发生异动。相信不少朋友都有疑惑，到底发生了什么事？地产行业困境反转的拐点是不是要到了？其实，这次的大涨主要跟热门公司、融资政策和土拍松绑三个层面的变化有关。 

       01 融创官宣债务重组成功

       我们先来看热门公司这边。

       11月20日晚间，融创中国在港交所公告称境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。这意味着融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

       重组之后，融创整体化解约900亿元的债务风险，在境外公开市场2~3年内无刚性还债压力，同时增加的权益资本可为保交楼和经营的恢复提供重要支撑。

       易居研究院研究总监严跃进表示，融创与金融机构、投资人等债权方的沟通协商行之有效，意味着房企在债务处置和风险化解方面有所突破。

       近期，另一家备受关注的房企万科也传来了好消息。11月6日，深圳国资委称万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

       伴随着融创的成功债务重组，万科大股东的力挺发声，市场对头部房企信用风险的顾虑减弱，有望形成示范效应，地产板块的情绪或将得到一定程度的修复。 

       02 房企白名单拟扩容

       我们再来看房企融资待遇的变化。

       11月20日，据财新报道，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，且向金融系统要求 “三个不低于”。重点关键词，房企白名单。

      “三个不低于”分别指：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

       据悉，这份名单可能包含50家国有和民营房企，或将包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企，其中不乏已经出险房企。入选的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。值得注意的是，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。近期，高层对房企融资端可谓是相当关注，政策“组合拳”拳拳到肉。

       11月7日，人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求，未来可能将在资金纾困、优化融资结构等方面给予房企支持。

       11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，主要研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

       国金证券认为，监管层频繁表态表明对于持续维护房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定的决心，预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助干提振市场信心，促进房地立行业回归稳定发展。 

       03 广州市土拍不限价

       我们继续看地方的土地拍卖新政。

       11月21日，广州第四批供地开始挂牌。值得注意的是，新鲜挂牌的黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块并未限制地价，公告明确本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。

       在全国多地“取消最高限制地价”的大背景下，广州可谓是打响了一线城市土拍不限价的首枪。广州已跟牌，留给“北上深”一个眼神。

       民生证券认为，取消土拍限价有助于提升购房者对房价稳定的信心。购房者对土地“面粉”和新房“面包”的关系关注度高，2021下半年以来土地市场的低迷表现，也一定程度上影响了购房者预期。取消土地溢价率限制、土地价格合理上涨，有望让购房者对后续房价趋势更乐观，促进需求释放和销售增长。 

       04 市场底或已渐行渐近

       回顾历史规律，市场底的形成往往是多重因素共同催化的结果。除了政策面的“礼包”不断，房地产行业当前在宏观面和估值面也出现了积极信号。

       宏观环境方面，11月2日，美联储继9月暂停加息以来又一次暂停加息，本轮加息周期或已临近尾声。房地产行业普遍负债率较高，依赖融资，受利率环境影响较大。浙商证券认为，美国结束加息为国内继续降低利率打开空间，利率继续降低有利于地产需求修复。

       估值方面，截至2023年11月21日，中证全指房地产指数（931775）市净率为0.78，处于破净状态。近10年间市净率分位数为0.99%，即当前市净率低于近10年间99%以上的时间，估值修复空间较大。

       方正证券认为，1）地产销售各项指标持续弱修复，方向基本确立。2）地产行业信用风险向头部稳健房企蔓延，但基本已控制。3）中央层面持续表明稳楼市决心，政策或将进入新一轮宽松期。4）“三大工程”新模式改革框架逐步清晰，有望获得财政支持。综合各项因素，房地产行业的市场底或已渐行渐近。

       房地产ETF基金（515060）及其联接基金（A类008088、C类008089）紧密跟踪中证全指房地产指数，囊括保利发展、万科A、招商蛇口等地产龙头，或将受益于地产行业的困境反转，享受风险企业出清后更优的行业竞争格局。

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